上月底,规划和自然资源局公布了全年供地计划。 整体变动不大,唯独临港天翻地覆。
(资料图片仅供参考)
01
2022年临港赚足了眼球,商品住房用地目标达到190-200公顷,占全市30%以上。
没办法,临港2035年人口要达到250万人,压力大。
2022年上海全年供地计划
要人来,卖房子是很好的方法。房子卖了就有人过来住,上海空着的房子不多。
然而临港今年供地计划大幅跳水,只有20-25公顷。
2023年上海供地计划
短短一年,目标骤减90%。
其实去年下半年临港房子、土地就都卖不动了。
2022年第一批土拍,临港大出风头,一次拿出8幅宅地全部拍出。
2022年第一批土拍临港地块
环二拿到这张表就知道临港楼市不行了,大部分土块都需要当地国企托底——央企都不敢来买地了。
2022年第二批土拍,临港的土地供应量调整为:0。
2022年全年,临港完成住宅供应70多公顷,目标完成率不足40%。
这样的背景下,今年临港真的没底气推出大量宅地。
土地流拍,目前不被允许。
环线从来没否定临港发展,我们有集中力量办大事的优势,临港的产业目标或许可以达成。
2023年上海市重大工程(科技产业类)一共77个,临港独占16个。
甚至不用到2035年临港的GDP就可以达到1万亿,毕竟还有通货膨胀嘛。
企业容易控制、项目容易控制,人却没那么听话。
临港的新增项目多,却不能保证人口一定顺利流入。
临港新房卖不动、土拍不顺利,本质就是人口流入不达目标。
没那么多人,房子卖给谁去?
2022年临港计划供应宅地190-200公顷,按容积率2.0计算就是4万套房子,可以吸引人口10万人以上。
到2035年还有13年,新增人口130万,再加上保障房、租客等等,完成250万目标有可能。
现在调整成20-25公顷,对应着4000套房子,1万多人。
这数据,连大虹桥、唐镇都不如。
临港的产业目标我们不去讨论,至少人口目标严重落后计划。
02
另一个值得关注的问题是,临港的供地指标调整给谁了?
如果看总体计划,今年商品房用地指标有所下滑,下滑幅度却不大。
这个目标环二都怀疑能不能完成,毕竟2021-2025一共才2000公顷的总体目标。
平均每年就400公顷,现在每年计划都超额,后面怎么收尾?
仅对这次计划而言,临港的供地指标匀给了浦东、闵行、虹口。
2022年虹口没有公开土拍,仅有一幅旧改地块。
随着北外滩的大力开发,虹口继续发力,旧改力度也在提升。
北外滩土地储备不小,住宅用地高达26幅,总面积达到39万方。
不过绝大多数都是里弄别墅,限高12米以内。普通人参与的机会不多了。
浦东供地指标一直不足,三分之一的经济总量仅给了20%不到的宅地指标,导致浦东房地产市场内卷严重(《 》)。
2023年浦东新房供应量增大,饥渴状态得到缓解。
2023年土拍计划也提升至130-145公顷,占全市总量26%以上。
如果计入临港,占比将超过30%,终于与浦东经济情况匹配。
闵行遇到了瓶颈期,2022年开始大力开发前湾、吴泾,试图取得新的突破(《 》)。
所以闵行供地指标提升在预料内。
大虹桥原来主战场是新虹街道,后来转移到徐泾镇,现在徐泾土储不多,华漕提上了开发日程。
华漕自身土地不多,合并诸翟、纪王后获得大量土储。这里之前是农村、旧厂房,现在全部拆除,即将打造全新片区前湾。
闵行南部原来是产业为主,4月初刚出炉新的单元规划,也对居住提出了新的要求。
南北两翼齐飞,闵行将再次迎来新的发展。
土拍计划是判断发展方向非常好的指标,大家有哪些补充内容,欢迎留言讨论。
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